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楼市已过青春期:房地产应长力量 而不是长个头
作者:中凡科技  日期:2014-12-15  来源:bsjt.1yf.net  点击:

  2003年,福建安溪的陈先生花了不到30万在厦门湖里买了一套80平方米两房一厅的房子,至去年底以160多万卖掉。他说:“住了十年多,还净赚了百来万。”

  这正是过去十年以来中国楼市高速发展的一个缩影。2003年以后,中国房地产市场高速增长,房价节节飙升,一些早期购置多套房产的人均实现了资产大幅增值。同时,房地产开发商也赚得盆满钵满,现在中超联赛成为房地产联赛就是最好的佐证。

  不过,目前这一态势正在发生悄悄的改变。

  房价到明年初或可止跌

  今年以来,楼市下行的速度超乎了各界的预料。

  国家统计局10月24日发布数据,在70个大中城市中,9月价格同比下降的城市有58个,持平的城市2个,上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门,上涨了4.9%,降幅最大的是杭州,同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。

  这也是该数据三年来首次出现下跌。也就是说,最近一年来买房的大部分都亏了。

  楼市的下行也影响了房地产投资开发,数据显示,1——9月份,全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%),增速比1——8月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资46725亿元,增长11.3%,增速回落1.1个百分点。

  房地产开发投资的下滑也拖累了固定资产投资和经济增速。数据显示,全国固定资产投资(不含农户)357787亿元,同比名义增长16.1%(扣除价格因素实际增长15.3%),增速比1——8月份回落0.4个百分点。三季度我国GDP增长7.3%,比二季度回落了0.2个百分点。

  中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》,从历史来看,房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年,虽然市场调整,但当时全国整体房地产投资增速依然在20%以上。

  张大伟说,尽管房产投资增速下滑有去年同期基数较高的因素,但更主要的还是房地产市场的低迷超出了原来的预期。由于房地产投资占全社会固投的两三成,且房产下滑也会波及水泥、钢材等领域的投资,因此房产投资对固投的影响十分明显。

  由于经济涨幅放缓,导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升,这种情况下,各地的救市热情持续上涨。张大伟分析,目前楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮。其中,第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购。第二波则是在松绑限购后,各地纷纷要求银行松绑限贷。此后,救市进入到第三波,即各地增加购房补贴、调整税费政策、要求公积金降低首付等。

  在中央层面,9月30日央行发布信贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。此举大大释放改善型需求。

  一个月后召开的国务院常务会议提出,要重点推进六大领域消费,这其中就包括稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《第一财经日报》,央行释放流动性必须考虑宏观经济全局,新一届政府提经济新常态,意味着不可能再大规模释放流动性,这也直接影响到楼市的走向。在9月底央行新政后,改善型需求正在积极入市,但刚需购房者还是受到流动性不足的影响。因此未来不排除在楼市方面进行定向的流动性释放,支持刚性购房需求。

  张大伟说,整体判断,四季度将好于三季度,下半年将好于上半年。本轮市场的调整周期将起码延续到明年初,成交量有可能在四季度出现触底迹象。但价格方面,有可能要到明年一季度才出现明显的企稳。

  白银时代谋转型

  经过改革开放三十多年来的高速增长,中国正逐渐转入到效率高、低成本、可持续的快速增长的新常态。近两年来,新一届政府对发展思路进行了比较大的调整。尤其是今年以来,中央对经济波动的容忍度在提高,始终坚持微调、定向调控的政策,而非全面放松。

  中国的房地产市场在经过十年高速增长后,也逐渐进入到新常态。张大伟说,在经历了十年的高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,已经一去不返。

  今年8月,万科董事长王石曾表示,房地产的“黄金时代”已经结束,“白银时代”到来,黄金时代处于经济高速增长期,房地产行业“弯下腰就是金灿灿的”,但白银时代“不再是弯下腰金灿灿的一片”了。

  这种情况下,未来整个房地产市场将会出现明显的分化。表现在地域范围上,在三四线楼市供应普遍过剩、人口导入十分缓慢的情况下,三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。实际上,近两三年来,大部分三四线城市的房价已经停止上涨。

  因此对房企和购房者来说,未来选择进入什么样的城市就十分关键。对一些全国性房企巨头来说,相比三四线城市看得见的风险,一线城市和厦门、南京等二线热门城市的风险无疑要小得多,这种情况下,开发商会将资金更加集中在热点城市来争夺。这也是为何“9·30新政”之后,这些热门城市“地王”频出,但很多三四线城市土地市场仍十分冷清的原因所在。

  泰禾集团相关人士告诉《第一财经日报》,未来泰禾拿地仍会集中在北京、上海几个一线城市,同时坚守福建大本营。

  在这样的新常态下,对地方政府尤其是三四线城市来说,经济如何去房地产化就十分关键。广东省江门市一位官员告诉记者,像江门这样的三线城市,与一二线城市有很大距离,因此未来经济发展最根本的还是要发展好实体制造业,而不能过于依赖房地产。

  在市场分化的同时,不同房企之间也在分化、转型。数以万计的中小房企正经历一个大浪淘沙的过程。

  万科总裁郁亮认为,房地产行业已经过了青春期,不再是长“个头”,应该是长“力量”的时候,应该换个标准衡量已过青春期的房地产。但与黄金时代相比,白银时代的竞争更加激烈,毛利率肯定会更低。楼市下半场对企业能力的考验会更加全面,优秀企业并不会缺少成长空间。

  近年来,万科开始积极谋求转型。比如,在传统业务上,公司正在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式,同时也在积极尝试消费地产(发展诸如社区配套等服务)、产业地产(物流地产、养老地产)等新业务的开拓。

  严跃进说,在进入到白银时代后,整个住房的市场需求规模在缩小,但同时需求也在发生变化,比如老年人越来越多,“现在的老年人购买力、消费观念也不同以往,这也促使新的市场需求即养老地产的出现。”

  其他房产巨头也在谋求积极转型,例如因足球而享誉全国的恒大自去年亚冠决赛推出恒大冰泉一炮打响后,今年连续进入粮油、奶粉、光伏多个产业,未来还会进一步多元化布局。世茂地产开始由房地产开发商向生活方式提供商变身,其推出的云服务模式已经覆盖教育、健康、商务出行、消费休闲等多个领域。泰禾集团也明确商业地产和住宅地产并重发展。