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作者:  日期:2014-08-25  来源:  点击:
   

一、项目名称

百商太阳城三期项目可行性研究报告

二、开发商简介

1、企业名称:新疆百商投资集团有限公司

2、法定地址:乌鲁木齐上海北路109号

3、经营范围与规模:主要从事电线电缆的生产和房地产开发,在乌鲁木齐和南疆建成商住小区6个,总建筑面积达到58.69万平方米。拟建项目太阳城三期、犁铧苑、百乐苑高层及绿化荒山开发。

4、地址概况:百商太阳城项目位于乌鲁木齐鲤鱼山南路1046号,地处高新区管辖范围整个项目属于高新区管理。高新区成立于1992年8月,是经国务院批准的全国53个国家级高新技术产业开发区之一,也是新疆唯一的国家技术产业开发区。高新区位于乌鲁木齐市建成区内,总体规划面积18.75平方公里,规划范围东起河滩快速,西至北京南路,南邻新医路,北到喀什东路。乌鲁木齐高新区交通条件优越,配套设施完善,距乌鲁木齐国际机场、乌鲁木齐火车客运、货运均不到十公里。地理环境优越。

5、公司基本情况:百商投资集团有限公司于1997年组建。单位现有员工500多人,下设百商电线电缆有限公司、新粮物业管理有限公司、安徽百商电工有限公司和安徽百商置业有限公司。自二00四年房产开发商已来已建完工面积近四十万平方米。

三、可行性报告编制的依据和范围

1、国务院中发(2000)11号文件《关于促进小城镇健康发展若干意见》;

2、新疆维吾尔自治区《城市规划编制暂行规定》;

3、《乌昌地区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》;

4、《乌鲁木齐统计年鉴》;

5、乌鲁木齐国家高新区基础设施调查资料

6、新疆百商投资集团有限公司提供的相关资料

四、编制原则

1、太阳城三期项目依托建成的太阳城一、二期项目的基础设施和美居物流园及周边商贸、商住服务大社区为立项根本,依托市政府城市北扩的政策,符合高新区产业规划着力打造适合人居环境,服务经济发展,提升地区优势,增强百商实力的综合性项目。

2、该项目应在规划立面、设计思路、施工工艺和服务管理方面提升品质。

3、本着实事求是、因地制宜、切实可行、使确定的目标任务通过努力、能够做到,具有可操作性。

五、建设内容

太阳城三期项目拟建高层(三十二层)综合楼两栋,建筑面积94272平方米,十二层写字楼33022.3平方米,总建筑面积114862平方米。及配套的人防2750平方米,车库394个,沿街商业26228平方米。

六、项目建设投资及资金来源

拟建项目总投资1.95亿,所需资金全部由建设单位自筹解决。

七、建设阶段 

开发预计进度:2008年6月~2008年10月 规划审批及施工图设计。

2008年10月~2009年12月项目开工建设。

2010年5月项目竣工交付使用。


第二章 项目开发的背景及必要性


一、项目建设背景

乌鲁木齐高新技术产业开发区(以下简称高新区)成立于1992年8月,是经国务院批准的全国53个国家级高新技术产业开发区之一,也是新疆唯一的国家技术产业开发区。高新区总体规划面积18.75平方公里,规划范围东起河滩快速,西至北京南路,南邻新医路,北到喀什东路。2004年又新增北区建设地11.3平方公里。乌鲁木齐高新区交通条件优越,配套设施完善,据乌鲁木齐国际机场、乌鲁木齐市火车客运、货运站均不到十公里。高新区党工委和管委会是中共乌鲁木齐市委和市政府的派出机构,代表市委、市政府统一领导和管理高新区内规划行政管理、经济建设和社会发展。

高新区成立12年来,坚持从新疆实际出发,以发展高新技术产业为宗旨,立足新疆资源优势转化,大力发展特色高新技术产业,初步建成了全疆发展高新技术产业的重要基地和现代化的科技新城区,逐步成为新疆经济发展的新亮点。

百商?太阳城三期综合楼项目符合国家产业政策、乌鲁木齐总体规划和高新技术开发区的发展规划。

二、项目建设的必要性

本项目具有区位优势能促进高新区经济发展。对高新区服务行业具有优势互补,促进发展的作用可以提高居民的居住水平,改善生活环境造福社会。 

该项目的建设充分利用优势的地理环境和区位优势,缓解区域人口逐年增长,对社会经济所带来的各种矛盾,促进社会经济又好又快地发展。美化高新区周围的环境,改善高新区投资环境,有助于加快高新区的第三产业快速发展。


第三章 市场分析及拟建规模


一、市场分析

太阳城三期项目的开发是随着市场需求应运而生的。按照乌鲁木齐市委、市政府“城市北扩、东延西进”、“中心体现繁荣、城郊体现实力”的发展思路,高新区正在乌鲁木齐市与米泉市交界处(文光路以东、吐乌大高等级公路以西、乌奎联系线南北两侧)占地约11.3平方公里的土地上建设北区工业园区。高新区北区距乌鲁木齐火车东站两公里,距乌鲁木齐市国际航空港不到5公里,吐乌大、乌奎两条高速公路和即将建成的乌鲁木齐北环路从区内穿过,形成了与现有的城市道路交通系统相衔接的高速便捷的运输网络。地理位置十分优越,乌鲁木齐高新区,立足于以工业为主、外向型经济为主、发展高新技术产业为主,致力于环境保护。在高新区搭建疗好的投资环境平台,对推进高新区可持续发展起到了积极作用。随着企业到高新区落户逐年增加,对服务业的要求更为迫切。人口的发展需要建设更多适合居住环境优美的住小区。乌鲁木齐人口增长快(机械增长每年超过10%), 高新区人口增长已超过城市的平均增长幅度。因此建设百商太阳城三期项目符合区域发展的需求和政策导向。

二、拟建规模

太阳城三期项目建设规模114862平方米 

其中住宅面积 76776平方米

商业面积 26228平方米

配套设施 27028平方米


第四章 项目建设地点及建设条件


一、项目区建设地点

太阳城三期项目地理位置东经86°3733″,北纬44°0800″ 高新区总面积11793.71平方公里,乌鲁木齐市城市规划控制面积1600平方公里。1997年,城市建成面积82.5平方公里。

2、气候条件

乌鲁木齐深处大陆腹地,属于中温带大陆干旱气候区。气候特点是温差大,寒暑变化剧烈;降水少,且随高度垂直递增;冬季寒冷漫长,四季分配不均,冬季有逆温层出现。

3、地势地貌

乌鲁木齐地势起伏悬殊,山地面积大。南部、东北部高,中部、北部低。最高部天山博格达峰顶,海拔5445米;最低处在猛进水库的大渠南侧,海拔490.6米。两地水平距离75公里,高差4954.4米。山地面积占总面积50%以上,北部冲击平原不足总面积的1/10,市区平均海拔800米。乌鲁木齐市区三面环山,北部平原开阔。东部有博格达峰、喀拉塔格山、东山;西部有卡拉扎山、西山;南部有伊连哈比尔尕山东段(天戈尔山)、土格达坂塔格等。辖区地势由东南向西北降低,大致分为三个梯级:第一级为山地,海波2500-3000米或更高;第二级为山间盆地与丘陵,海拔1000-2000米;第三季为平原,海拔在600米以下。本场地未发现不良地质现象,适宜建筑。

4、地震

乌鲁木齐曾是新疆强震活动的主题地区之一,二十世纪上半期发生过3次7级地震和十余次6级地震,但从1973年精河6.0级地震后,强震活动沉寂,6级地震平静达历史最长时间。2003年12月1日,虽然在中哈边境发生了1次6.1级地震,但仍未打破新疆境内的北天山地区6级地震平静,地震设防烈度Ⅷ度。

5、施工条件

5.1交通、通讯条件

项目区地处乌鲁木齐高新区。区域范围内地势平坦,交通便利,地理位置非常优越。本项目紧邻外环路、市区主干道、公共交通发达。市区内通讯发达,全区通讯全部实现数字程控化并已并网,城市“小灵通”已开通,无限通讯网络覆盖。

5.2市政条件

城市供热、给水、排水及电力通讯延鲤鱼山路和苏州路主干道两边敷设并均已建成,水、电、暖等配套设施到位,能满足本项目的需要,集中供热已进入太阳城并建有换热站。供电设施在小区内有10kv高压输电线路及变电所。

6、社会经济状况

经济建设长足进步。改革开放以来,特别是国家实施西部大开发战略以来,乌鲁木齐经济建设取得了前所未有的成就。以国有企业为中心的各项改革取得显著成效,建立和完善了社会主义市场经济体制,全方位的开放开发格局初步形成。经济结构战略性调整取得实质性进展,经济技术开发区、高新技术产业开发区和区经济成为新的经济增长点,公有制为主体、混合所有制经济共同发展的格局基本形成。农村经济稳步发展,农业结构调整力度加大。工业结构调整继续深化,高薪技术产业产值的比重不断提高。城市基础实施功能不断完善,建成了以中山路商业一条街、人民路金融一条街、二道桥民俗一条街和北京科技一条街为主要代表、各具特色的城市功能街区。新疆商贸城、中国新疆小商品城、新疆国际大巴扎、华凌、友好百盛等一批地方特色市场和大型超市相继建成,逐步形成了火车南站、二道桥、中山路、大西门、铁路局等格局特色、厨具规模的商业圈;肯德基、必胜客、世纪金花、家乐福等一批国内外著名品牌流通企业落户我市。

第五章 建设方案

一、设计依据

1、乌鲁木齐高新区城市建设规划部门提供的高新区总体规划;

2、国家有关居住小区规划及建筑相关设计规范、标准和规定;

二、设计原则

1、以建设一个“健康、环保、自然”宜居住小区为目的,着力塑造和谐的社会环境、人居环境和投资环境,创造空间丰富、功能齐全、造型精致、优雅的精品社区;

2、根据国家住宅规划设计要求,协调本规划区相关外部环境条件,合理确定规划功能布局与开发建设规模,并通过该项目的建设,丰富本地景观,促进该社区域住宅建设的发展。

3、贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想,以建设生态型居住空间环境为规划目标,满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的生活小区。

4规划设计贯彻生态原则、文化原则与效益原则,力求塑造一个具有优美环境、文化内涵的舒适雅致自然生活居住空间。

5、适应土地开发与建设实际、面向住宅消费市场,有利于起步分期开发,正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。

6、注重环保节能,实现国家提出的节能目标和环保目标。

三、规划设计

规划以人为中心,以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点,应符合高新区的整体规划:

1、人、自然与建筑共存与融合;

2、方便适用的居住环境及内外环境渗透合一的空间居住形态;

3、休闲适用性居住小区的营造;

4、具有认同感的空间设计;

5、用地范围内不得建有环境污染项目;

6、污水处理和排放必须符合有关规定。

四、建设方案

根据用地的地理条件和规划考虑设想,该项目适合建设高层住宅小区。为满足不同层次客户要求,本项目规划了不同户型,有两居室和三居室。建筑大部分为南北向和东西布局,主要出入口符合规划要求满足消防人员疏散和住户出行要求。两侧主干道上设置主要出入口,小区内一条主干道将基地分为两个区块,每个区块彼此相对独立,有景观带和景观广场。在主入口的位置设置服务公建设施,以使得小区任何一幢建筑都能方便到达,并提升了整个小区的整体形象,也丰富了延城市道路的外立面形象。

太阳城三期项目采用不同层高和丰富的色彩,营造出大气而不失精致,丰富而不乏简练的建筑形象,透视出现代社会的大度而注重细节的生活态度。整个小区设有景观配置及休闲步行系统。小区道路系统中,主车道宽8米,宅间距宽4.2米。在保证消防通道的同时,很好地解决了停车及绿化问题,减轻了用地紧张带来的矛盾。小区绿化系统布局采用点线结合的方式,将小区的绿化景观与道路系统相互融合,避免了绿化队车行线路的阻碍。整个小区绿化有主出入口环绕小区中心绿地向南北倾斜,细致渗透进入宅间绿化系统,结合停车位及消防通道,将整个小区的绿化系统布置得更加井井有条,也使居民生活更加情趣而方便。

五、主要技术指标

总规划用地:19920.24㎡

建筑基地面积:7519.74㎡

总建筑面积:114862㎡

建筑密度:39%

容积率:5.98

居住户数:812


第六章 组织机构及管理


一、组织机构

本项目由新疆百商投资集团有限公司负责实施,严格按照有关法律、法规及政策进行建设、生产经营,项目建设过程中各成员方严格履行公司章程中的有关权利和义务。

二、组织管理

1、社区的组织管理实行两级管理体制,即社区的管理和新粮物业管理公司的统一管理;社区服务管理中心抓具体工作的落实,并各自按照管理权限,确定工作范围,制定管理办法,明确责任目标。

2、建立专职、兼职相结合的群众性的社区服务队伍。社区服务管理中心及各基层社区的专职管理干部和专业技术人员,向社会实行公开招聘。

3、社区兴办的服务项目所需资金应本着“取之于民,用之于民”的原则,并实行资金专款专用,专户存储,自觉接受有关部门监理和审计。


五、建设进度

项目实施过程中包括五个阶段,即项目规划阶段、方案与施工图设计、招标及施工准备、工程施工、竣工验收。具体如下:

1、工程项目前期工作:计划在2008年7月31日前完成

2、工程方案设计:根据项目的批复,立即开展设计工作,计划在2008年9月完成

3、工程施工图设计及招标:根据项目施工图设计展开土建工程招标,同时进行施工前“三通一平”准备工作。计划在2008年10月完成。

4、工程施工:各项工程2008年10月进入全面施工阶段。

5、工程竣工验收:2009年11月底进行竣工验收并交付使用。


第八章 环境保护


一、环境现状

本项目的建设位置是预留空地,所建项目与周边的建筑物间距适当,互不影响,对原环境不构成破坏。相反由于它的建成将会改变环境,使周围环境在视觉上更加和谐美观。

二、施工中的环境保护

施工期间对环境的影响主要是施工机械、运输车辆产生的噪音,即施工和运输产生的扬尘。

1、噪音污染及防治措施

在施工过程中,机械设备和运输车辆的噪音,对环境有一定的影响,因此施工中应合理选择施工机械、施工方法,尽量选用低噪音机械设备,在施工过程中,经常对施工设备进行保养,避免由于设备性能减退而使噪音增加。同时在施工过程中,加强管理,统筹协调,合理安排噪音机械的作业时间,尽量减少对周围的干扰。

2、粉尘污染及防治措施

对于施工中产生的粉尘,要采取相应的措施,尽量使之减小到最低范围。材料要集中堆放,减少尘源,运输过程中要加盖篷布或适当洒水,降低起尘。

在项目的施工过程中,采取以上措施后可符合环保法规的要求。

三、主要污染物

1、废水:本项目废水主要包括卫生间的生活污水、卫生清扫的污水。

2、废渣:主要为生活垃圾。

四、污染物处理方案

1、废水:本项目废水为生活污水、卫生清扫污水,可直接排入市政管网。

2、废渣:主要为生活垃圾,集中收集后,运至当地指定垃圾场。

结论:通过以上措施,将拟建项目对周围环境的影响降为最小。

五、保温节能

本项目依据自治区建筑物保温节能条例进行设计、施工和竣工验收。


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